总被厦门抢风头的福州，要靠非标商业“顶流”争口气！

福州，商业发展越来越有看点了

福州，福建省会，常言 " 有福之州 "，却是 " 存在感弱 "。很长一段时间，城市知名度不及厦门、经济实力不及泉州。

但自 2021 年起，" 强省会 " 战略赋能之下，福州 GDP 逆袭泉州连续 4 年排名全省第一，省会首位度突破 24.6%，2024 年更是超越佛山拿下全国 17 强。

经济实力打底，商业升格可见。从小透明到新顶流，近年福州不仅跑出年客流逾 1850 万的城更文商旅顶流街区【烟台山】，更陆续上新了香格里拉旗下【八匚汇】、" 运动主题娱乐公园 "【榕发 · 悦动广场】等 " 脑洞大开 " 的商业体。

本文，赢商研究中心将通过数据及案例全面剖析福州商业基本牌面，挖掘这座城市时常被忽略的新看点。

01.福州 GDP 全省第一，但商业力落后于厦门

作为福建的 " 门面担当 "，福州近年厚积薄发，持续发力产业结构、城市规划、人才引进等，经济一路追赶。2024 年，全市实现地区生产总值（GDP）14236.76 亿元，增长 6.1%。

但在赢商股份《2024 中国城市商业力排行榜》上，属于商业 2 线城市的福州，商业力全国 25 名，为近 4 年最低，第二次被厦门赶超。

存增量：局部进入存量时代，增量机会在县域

福州购物中心存量领先厦门，是个常态。但厦门近三年商业增量可圈可点，两者间的商业体量差距逐步缩小。

2024 年，福州 ≥3 万㎡购物中心总存量 535.6 万㎡，厦门 469.7 万㎡；福州增量 36 万㎡，厦门 60 万㎡。

结合城市宏观基础数据看，福州土地面积近 1.2 万平方千米，2024 年常住人口 850.1 万，近十年人口增长 75 万，增幅 9.7%；而厦门土地面积近 1700 平方千米，2024 年常住人口 535 万人，近十年人口增长 94 万，增幅达 21.3%。

福州占据人口基数大、开发潜力大的优势，而厦门人口密度数倍于福州、对人口吸引力更强。

据赢商大数据统计，福州人均购物中心面积 0.63㎡/ 人，属于潜力挖掘城市；厦门人均购物中心面积 0.88㎡/ 人，已进入存量博弈阶段。

值得注意的是，厦门仅设市辖区，而不设置县、县级市，而福州下设 6 个县、1 个县级市，两者实际市辖区面积不相上下。

在商业密集发展的市区地带，福州常住人口约 420 万、≥3 万㎡购物中心存量已达 368 万㎡，人均购物中心面积 0.88㎡/ 人。

如此看来，福州市区商业竞争程度与厦门不相上下，更多增量机会或在于周边县域市场。

福州各行政区商业分布图

商业发展特征

■ 项目形态：标准化盒子 Mall 为主流，现象级项目带动进阶

2006 年，福州万象 · 九宜城开业，福州进入购物中心时代。随后的十余年间，一座座标准盒子式商业遍地开花，可绕不开 " 千篇一律 " 的发展窘境。

在 " 非标 " 商业浪潮席卷的当下，" 慢半拍 " 的福州 2021 年才等来了首个现象级项目——国内首个山体漫步式情景街区【烟台山】。

在其带动下，公园 +、运动社交、二次元等非标创新概念在福州翻腾，让外界看到了福州商业发展的新可能。

图源：项目官方

■ 项目级次：名企吸引力逊色于厦门，高能级项目稀少

省会光环之下，福州吸引了华润万象生活、珠海万达商管、宝龙商管、砂之船商管、爱琴海商业集团、世纪金源等知名连锁商管企业进驻。

2024 年，香格里拉首个创新购物中心品牌【八匚汇】首个项目落子福州，福州平潭吾悦广场、福州中骏世界城等连锁产品线项目接连开业，为市场带来新活力。

对比之下，厦门的连锁产品线项目数量、运营商丰富度略胜一筹。除了获得上述已进驻福州的多数企业项目外，厦门还是福建唯一拥有大悦城、世茂广场、首创奥特莱斯、COCO Park、招商花园城、海上世界等连锁产品线项目的城市。

2024 年至今，厦门大悦城、厦门杏林万达广场、厦门同安爱琴海购物中心、厦门蔡塘爱琴海购物中心等相继开业，进一步提升城市商业吸附力。

从运营级次来看，福州、厦门高能级项目数量都较少，A、B 级项目数不相上下，而厦门 C 级项目稍多、福州 D 级项目占比达 46%。

可见，福州存量项目运营力仍有较大进阶空间，亦期待更多高能级项目入市。

■ 项目档次：高端消费外溢严重，高档商业人气不足

福州、厦门高档购物中心数量共有 2 家，分别为福州万象城、厦门万象城。但两者体量、区位、客流有较大差异。

前者体量仅 9 万㎡，位处新兴商圈鼓楼西商圈，消费氛围在培育中，客流规模排在福建 30 名开外；

后者体量 15 万㎡，位处老牌火车站商圈，周边有多个商场分布，去年销售额 58 亿元，已成为福建高端商场代表，客流规模稳居福建 TOP5。

当前，福州、厦门均以中档 / 大众化购物中心为主，高档 / 中高档项目少之又少，且福州相比厦门，大众化项目更多。

数据显示，2024 年福州人均可支配收入 51460 元，排在福建第 3 位，低于厦门的 74249 元、泉州的 52214 元。归根结底，福州消费力整体低于厦门，居民高端消费意愿有限。

虽据《2024 胡润财富报告》，福建富裕家庭（资产超过 600 万元）数量，福州有 38500 户，位居全省第一，但高层次消费实际转化有限。基于此，福州万象城从开业时的定位高奢，到如今招调往更综合多元业态，反映出实际经营生态。

对此，亦有行业人士指出，整个福建高端消费外溢严重，顶尖富豪优先海外直购，高端名品选择更齐全。

02.福州商业分布及重点项目解读

福州商业布局整体分散，但鼓楼区、台江区两大老城区商业相对密集。东街口商圈、苏万宝商圈两大市级商圈双足鼎立，入选《赢商股份中国商圈商业力 TOP100》，但两大商圈内商业项目体量仅占据全市约 1/6，未形成绝对优势。

仓山区项目数量全市第一、商业体量普遍较大，区内的浦上商圈凭借福州仓山爱琴海购物中心、仓山万达广场两个大体量项目加持，超过东街口商圈成为全市体量第二商圈；

其余部分商圈仅靠一个购物中心自成商圈，如东二环商圈的福州东二环泰禾广场、王庄商圈的福州世欧广场、鼓楼西商圈的福州万象城。

福州商业项目分布较密集的区域

福州东百中心：稳居福州客流 TOP1，首店收割机、必打卡地标

2010 年以前的福州商业市场，传统百货占主导，且半数分布于东街口商圈。其中，1957 年开业的东街口百货，是老福州城里最大的百货商店，也是福建第一家上市的商业企业东百集团的起点。

时代变动中，东街口百货商店历经从三层加高到五层、拆除重建等多次转型，2017 年伴随地铁 1 号线正式开通，项目与原东方百货和南街项目整合重组，蝶变成东百中心，以购物中心模式再次闪耀东街口。

东百中心与地铁 1 号线东街口站直通，体量 16 万㎡，承载着福州市民的集体记忆、具有深厚城市文化底蕴，目标客群覆盖老一辈消费者、新世代客群、外地旅游客群等。

品牌引入策略上，东百中心高级次品牌门店全市领先，并以首店经济和网红店模式为突破口，截至 2024 年成功引入近 200 个首进品牌，塑造 " 潮流先锋聚集地 " 形象。

空间与业态创新上，打造 " 文旅联动空间 "，将文化旅游元素融入商业场景。

营销活动上，高频举办创意主题活动，霸屏社交平台，成为网红打卡地标。

区位优、落位早、体量大等先发优势基础上，东百中心持续批量引进高热度首店、打造高频流量型活动及城市文旅标签打卡点等，长期稳企福州客流规模 TOP1 地位。

东百集团年报披露，东百中心 2024 年客流量超 3700 万人次，同比增长 6.22%。

福州万象城：福州唯一重奢场，集齐 20+ 重奢大牌

福州万象城位于鼓楼区，毗邻千年古刹西禅寺，商业建筑面积近 10 万㎡，于 2022 年开业。项目引进200 多家品牌，其中 40% 以上为城市首进品牌，超 50% 为城市高标店。

作为福州唯一重奢商场，项目集齐 LOUIS VUITTON、Cartier、BURBERRY、BVLGARI、BOTTEGA VENETA、CELINE、Van Cleef & Arpels、江诗丹顿、Tiffany&Co.、ROLEX 等国际奢侈大牌，DIOR、LANCOME、LA MER、HR、GUERLAIN 等高化精品店，还引入 Sandro、maje、self-portrait、ba&sh、IRO 等国际轻奢时装品牌矩阵。

华润万象生活财报披露，在新开国际品牌带动下，2024 年上半年福州万象城零售额增幅超双位数。

此外，项目引进三大主力店 Olé 精品超市、万象影城及覔书店，还有 30 多家热门餐饮品牌，如星巴克臻选、Manner coffee、好利来、达美乐、鮨政、ASAYAKE 霞初、安又胖韩国烤肉、八合里牛肉火锅、宣和苑、闽和南、霞初、泰香米、宋小瑾、大头椰、反正、Miracle Coffee 等，以中档、大众化定位为主，偏重休闲餐饮和异国风情餐饮，以流量型品牌提升商场人气。

从到访客群数据来看，福州万象城偏重本地客群，对异地客群吸附力不及东百中心、烟台山街区。且相对同样定位高奢的厦门万象城，福州万象城异地客群占比亦偏低，异地客群来源地 TOP1 城市为宁德市，主要基于地缘优势，还需要进一步强化自身优势和差异化。

福州苏宁广场：大体量、全业态，打响年轻消费牌

福州苏宁广场，苏万宝商圈的核心项目，地铁 2 号线直达，规划建筑面积 55 万方，其中商业体量 28 万方，整体分为 A、B、C 三区。

2013 年苏宁广场正式登陆福州，其中 B 座、C 座分别于 2019、2021 年开业。A 区重装后，2023 年开业。ABC 三座场馆错位互补、相互贯通，承载全业态、全客群，客流规模位处全市 TOP5 以内。

苏万宝商圈购物中心分布

针对 Z 世代年轻消费者喜好，去年 12 月，项目内" 次元世界 "开街，至今引入三月兽、模玩熊、XHRHOBBY、独角星、趣玩 +、扭扭城、墟弥等多家福建首店 & 二次元头部品牌，吸引了不少爱好者，截止今年五一全区品牌总销售超 800 万元。

聚焦 KPOP、宠物、骑行、二次元等圈层，项目举办打造福州城市汉堡文化节、福州城市溜溜节、首届 Kpop 嘉年华等主题营销活动，契合 Z 世代对新奇体验、社交打卡、文化归属的核心诉求。

图源：项目官方

福州烟台山商业漫步街区：叫好又叫座的非标文商旅商业范本

福州在全国最出圈的项目，要数烟台山。烟台山街区是由万科南方区域和印力商业协同的城市更新项目，位处被誉为 " 万国建筑博物馆 " 的烟台山历史风貌区内。

项目总体量约 12 万平方米，自持商业面积约 6.2 万方，历经近 7 年的保护性开发，一期 2021 年 10 月开业，二期 2022 年 9 月开业。

项目面向闽江，建于与地面形成一定高差的山上，形成一片长型的山体漫步式情景街区，街区内遍布历史老建筑，形成 " 立体魔方 " 式街区。

站上 " 非标 " 商业风口，项目关注度在这两年不断走高，2024 全年客流 1850 万，全年营业额同比增长 25%、44 家品牌营业额增长超 25%，霸榜多平台热门榜 TOP1。

图源：项目官方

在这里，本土品牌与外来品牌共生发力，形成以年轻人为核心客群的商业氛围。

目前，项目品牌总数约 230 家，涵盖多维餐饮、文创体验、潮流零售等业态。尤其是以极为丰富的多元异国风情餐、日咖夜酒、跨界复合餐饮，形成了福州市场上少见的细分、先锋、国际化的餐饮矩阵。

图源：项目官方

烟台山早期以 " 本土品牌 " 为切入点，形成独特的主理人文化，吸引越来越多有腔调的小店聚集。

如青年生活方式集合店 ATT Store、专注于野生酵母发酵的驯 · 烘培、集咖啡厅 / 展陈零售 / 绘画体验于一体的大吉绘馆、文创咖啡品牌光与尘咖啡、项目与商户共创的 1500㎡的华记杂货铺等。

烟台山也是外地国潮类品牌、原创新锐品牌进入福建市场的首选地之一。如引进止痒商店、ARISEISM 福建首店、MINONO、BeerBro、Ariseism、Crying Center 哭喊中心等品牌的福建首店。

烟台山以艺文高地为标签，自开街以来不断推出主题活动，以运营带动街区发展。2024 年打造了 " 夜游烟山 2.0" 系列活动、烟台山国际文化艺术节，2025 年春节期间推出以 " 画蛇添福 " 为主题的中国传统艺术装置 " 百福巡山 "，成福州 " 在地文化 " 的集大成者。

图源：项目官方

福州中骏世界城：南二环潜力新 MALL，聚焦 " 年轻力 "

福州 " 东拓南进 " 大战略下，城势向南。福州中骏世界城选址福州南二环板块，目标打造 "城市级年轻力中心 "，于 2024 年底开业，三日总客流突破 70 万 +，总销售突破 3000 万 +。

福州中骏世界城定位 " 都市潮流领地 "，重点打造 " 生活方式超级品牌旗舰店 "" 首发潮牌试验场 "" 福建最大二次元欢乐场 "" 玩味新荟场 " 等内容，引入超 230 个知名品牌，其中 80+ 为福建首店、福州首店和片区首店。

比如 F426、MADGOOD、a blueberry、BEASTER、YESCCI、爱棵米等高热潮牌及轻户外品牌，福建最大华为超级生活方式旗舰店、动感体验品牌 YUMEWORLD、THE GREEN PARTY 福建最高级别黑金店、MLB 福州最新形象店、LEGO 福州最新形象店、西西弗福州城市绿标店、天空之城全福建最大的超级旗舰店等。此外，还汇聚 MAGIC WOW 漫屋、乌丸屋、多摩万事屋、潮玩星球、研萃社等超 20 家二次元体验店，打造超 5000㎡的一站式二次元主题空间。

图源：项目官方

福州香格里拉八匸汇：占据五一广场、融合在地文化，有望成为 " 福州新名片 "

福州香格里拉中心所处的东街口商圈五一广场片区，是福州城市原点，相当于天安门之于北京。香格里拉八匚汇在原有福州香格里拉酒店（福州第一家五星级酒店）基础上扩建的 5.4 万㎡的购物中心，同时新增的还有 3.6 万㎡的甲级办公楼。

香格里拉八匚汇于 2024 年 4 月亮相，定位 " 福派新绎汇客厅 "，将在地文化融入商业，传承香格里拉热情好客的品牌基因。

对在地文化的演绎是项目的一大亮点，其以囊括视、听、品、闻、触觉体验的艺文之旅 " 款待 " 来宾，如六扇以福州经典景观为元素的艺术门厅、福建古厝式中庭布局、数百盏茉莉花灯、B1 下沉广场入口处原创壁画《八匚汇聚图》 ，以及勒瓦片、磨漆、榫卯结构等中国特色传统建筑细节。

图源：项目官方

捕捉到福州消费者尤其是周边 1.5 公里范围内 40 万 + 高品质客群需求，八匚汇业态以餐饮、亲子、休闲为主。

餐饮方面，引进多家高端黑珍珠米其林品牌，其中包括首进福建的香格里拉集团自营品牌 " 黑珍珠二钻餐厅 " 江南灶；亲子方面，首进福建的香格里拉芽宝乐园，为福州带来以「沉浸式互动游戏和自主体验式环境」为特色的新概念乐园；休闲方面，则有影院、高尔夫会所、骑行主题俱乐部等。

03.福州商业新变量

虽商业力不及厦门，但福州却自有其内在生命力。

据赢商研究中心观察，福州商业大多喜好偏安一隅，以服务本地消费者日常需求为主，缺乏辐射外地的野心，因而在捕捉潮流风向方面显得 " 慢半拍 "，鲜见全国引领性营销或调改大动作，这或与其 "稳重内敛、不与世争" 的城市性格有关。

同时，福州拥有深厚的历史底蕴与独特的地理文化，这为非标商业提供了良好的生存土壤，一些项目正在积极拥抱在地文化、加码文商旅融合，不断提升福州城市商业魅力。

基于此，福州商业版图在持续扩容。

2024 年福州新开 6 个商业项目，数量不多但关注度较高，如前文所述的福州中骏世界城、香格里拉八匚汇等，看点颇多。

今年，福州还将继续在 " 非标 "、" 文旅 " 等标签上发力：

4 月，福州建发集团打造的榕发 · 悦动广场开业，位于台江海峡金融街，以运动 + 破局，创新「运动公园 + 商务 CBD+ 体育商业」形态，带来 5 大福建 / 福州首店、10+ 网红品牌、超 10000㎡运动主题空间。

位于闽江北岸中央商务区的筹开项目左海 · 光年 PARK，由左海集团 & 建发商管联合打造，自带 7 万㎡生态绿地公园，打造 11 万㎡"TOD+ 公园 + 商业" 微度假活力悦聚场，拥有超 15 米溢彩流光艺术 LED 大幕、25 米超高艺术构筑物、江北 CBD 最大单体艺术雕塑等打卡点，去年 12 月已率先开放公园层、计划今年下半年开业。

图源：项目官方

目前在建的商业体中，位于南二环板块的SM 福州仓山城市广场亦备受关注，项目总建面超 15.5 万平，地铁直达，将建立高能级品牌矩阵，提供运动及复合化体验空间。

在城市建设、商业更迭中，福州始终保持着自己的节奏，不慌不忙地讲述着自己的故事，用历史的积淀和现代的活力吸引着每位到访者，在快节奏、强竞争的商业世界中保持着难得的纯粹与从容。

本文来自微信公众号 " 赢商网 "，作者：熊舒苗，36 氪经授权发布。